Ile naprawdę kosztuje dom w Hiszpanii? Cena zakupu + wszystkie ukryte koszty
Cena w ogłoszeniu to nie wszystko. Podatek ITP lub VAT, notariusz, rejestr i prawnik – pokazujemy, ile to wynosi w Marbelli i w Torrevieji, i ile płacisz co roku po zakupie.
Elite World Estates
W skrócie
Do ceny domu w Hiszpanii doliczasz jednorazowo ok. 8,5–11,5% przy zakupie z rynku wtórnego i ok. 13–14% przy nowej nieruchomości od dewelopera.
Apartament z drugiej ręki za 400 000 € kosztuje łącznie ok. 434 000–437 000 € w Marbelli i ok. 442 000–445 000 € w Torrevieji. Różnicę robi głównie podatek, który zależy od regionu.
Po zakupie licz się z opłatami rocznymi rzędu kilku tysięcy euro.
Cena w ogłoszeniu to nie cała kwota, której potrzebujesz. Dochodzą do niej podatek, notariusz, wpis do rejestru i prawnik. Pokazujemy, ile to wynosi w praktyce na Costa Blanca i Costa del Sol.
Podatek: ITP albo VAT
To największa pozycja. Który podatek zapłacisz, zależy od tego, czy kupujesz od poprzedniego właściciela, czy nowe mieszkanie od dewelopera. Nigdy nie płacisz obu naraz.
Na rynku wtórnym płacisz ITP (podatek od przeniesienia własności). Stawkę ustala region, więc ten sam dom kosztuje różnie na każdym wybrzeżu:
- Costa del Sol (Andaluzja): 7%,
- Costa Cálida (Murcja): 7,75%,
- Costa Blanca (Wspólnota Walencka): 9% od 1 czerwca 2026 r., a przy cenie powyżej 1 mln € – 11%.
Na rynku pierwotnym płacisz VAT (IVA) 10% oraz AJD, czyli opłatę od aktu notarialnego. AJD wynosi 1,2% w Andaluzji, 1,4% w regionie walenckim i 1,5% w Murcji.
Niektóre osoby, np. rodziny wielodzietne kupujące dom do stałego zamieszkania, mają niższe stawki. Przy zakupie domu wakacyjnego zwykle obowiązuje stawka podstawowa. Więcej o tym w artykule o podatkach przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
Notariusz i rejestr nieruchomości
Notariusz sporządza akt kupna-sprzedaży (escritura). Sprawdza tożsamość stron, pełnomocnictwa i wpisy w rejestrze. Nie bada jednak całej historii domu, np. legalności rozbudowy – to zadanie Twojego prawnika.
Opłaty notarialne są ustalone urzędowo i rosną z ceną. Przy domu za 300 000–400 000 € to zwykle ok. 800–1 200 €. Wpis do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) kosztuje zwykle 400–700 €.
Certyfikat energetyczny (certificado de eficiencia energética) musi zapewnić sprzedający, więc nie jest Twoim kosztem.
Prawnik
Prawnik (abogado) sprawdza stan prawny domu, długi, zaległe opłaty wspólnoty i pozwolenia budowlane. Przygotowuje też umowę przedwstępną (contrato de arras) i reprezentuje Cię u notariusza. Jak czytać wypis z rejestru, wyjaśniamy w tekście o Nota Simple.
Honorarium to zwykle ok. 1–1,5% ceny, do którego dochodzi hiszpański VAT 21%. Stawki kancelarii się różnią, więc warto poprosić o kilka wycen.
Przykład: 400 000 € w Marbelli i w Torrevieji
Przyjmijmy apartament z rynku wtórnego za 400 000 €, kupowany za gotówkę. Opłaty poza podatkiem są orientacyjne.
| Koszt | Marbella (Costa del Sol) | Torrevieja (Costa Blanca) |
|---|---|---|
| Cena | 400 000 € | 400 000 € |
| ITP | 28 000 € (7%) | 36 000 € (9%) |
| Notariusz | 800–1 200 € | 800–1 200 € |
| Rejestr | 400–700 € | 400–700 € |
| Prawnik (1–1,5% + VAT) | 4 840–7 260 € | 4 840–7 260 € |
| Razem | ok. 434 000–437 200 € | ok. 442 000–445 200 € |
Ta sama cena daje ok. 8 000 € różnicy tylko z powodu regionu. Gdyby to było nowe mieszkanie od dewelopera w Marbelli, zapłaciłbyś 40 000 € VAT i 4 800 € AJD. Wszystkie koszty wyniosłyby wtedy ok. 51 000–54 000 €.
Jeśli kupujesz na kredyt, dojdzie m.in. wycena nieruchomości (tasación). Piszemy o tym w artykule o kredycie hipotecznym w Hiszpanii.
Koszty roczne po zakupie
Jako właściciel płacisz co roku kilka stałych opłat:
- IBI – lokalny podatek od nieruchomości. Zależy od gminy i wartości katastralnej; szczegóły w artykule o podatku IBI.
- Opłaty wspólnoty (comunidad) – w apartamentowcach i na osiedlach zwykle 50–300 € miesięcznie, zależnie od basenów, ogrodów i ochrony.
- Ubezpieczenie domu – zwykle kilkaset euro rocznie.
- Podatek dla nierezydentów (IRNR) – jeśli mieszkasz w Polsce, płacisz go nawet wtedy, gdy nie wynajmujesz.
IRNR liczy się od wartości katastralnej. Przy wartości katastralnej 150 000 € fikcyjny dochód to 1,1%, czyli 1 650 €. Od tego płacisz 19%, czyli ok. 314 € rocznie. Jeśli wartość katastralna nie była zrewidowana, dochód liczy się jako 2%.
Dla apartamentu za 400 000 € przyjmij orientacyjnie 2 000–5 000 € rocznie. Do tego dochodzą media i drobne naprawy. Kiedy przestajesz być nierezydentem, opisujemy w tekście o rezydencji podatkowej w Hiszpanii.
Co da się wynegocjować
Podatków, notariusza i opłat rejestrowych nie negocjujesz. Na rynku wtórnym często da się za to rozmawiać o cenie, o meblach i o tym, kto płaci IBI za bieżący rok. Honoraria prawników też warto porównać.
Najczęstsze pytania
Ile pieniędzy przygotować ponad cenę domu?
Na rynku wtórnym ok. 8,5–11,5% ceny, zależnie od regionu. Na rynku pierwotnym ok. 13–14% (VAT 10% + AJD + opłaty). Dobrze mieć też mały zapas na pierwsze wydatki po zakupie.
Czy mogę kupić dom bez prawnika?
Prawo tego nie wymaga, ale nie polecamy. Notariusz nie sprawdzi wszystkiego za Ciebie, a koszt prawnika jest niewielki w porównaniu z ryzykiem kupna domu z długami lub bez pozwoleń.
Kto płaci za certyfikat energetyczny?
Sprzedający. Musi go przekazać kupującemu przy sprzedaży, a notariusz odnotowuje to w akcie.
Stawki podatków według stanu na październik 2026 r. Przepisy się zmieniają, dlatego przed podpisaniem umowy potwierdź kwoty z prawnikiem.
Chcesz policzyć koszty dla konkretnej oferty? Napisz do nas – zrobimy to razem, po polsku.
