Podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii – kompletny przewodnik 2026

Planując zakup nieruchomości w Hiszpanii, wiele osób koncentruje się wyłącznie na cenie wywoławczej. Tymczasem rzeczywisty koszt transakcji jest wyższy o 10–13% ze względu na podatki i opłaty. Dodatkowo jako właściciel będziesz ponosić coroczne obciążenia podatkowe. Oto kompletny przegląd wszystkich podatków, które musisz znać przed podjęciem decyzji.

Podatki przy zakupie – VAT czy ITP?

Kupując nieruchomość w Hiszpanii, zapłacisz jeden z dwóch podatków – w zależności od tego, czy kupujesz od dewelopera (rynek pierwotny), czy od poprzedniego właściciela (rynek wtórny).

VAT (IVA) – dla nowych nieruchomości z rynku pierwotnego

Jeśli kupujesz nowy apartament lub willę bezpośrednio od dewelopera, zapłacisz VAT o stawce 10% od ceny zakupu. Do tego dochodzi jeszcze opłata notarialna i rejestracyjna AJD (Actos Jurídicos Documentados) w wysokości 1,2–1,5% w zależności od regionu.

Przykład: Apartament w Marbelli za 400 000 euro.

• VAT 10%: 40 000 euro
• AJD 1,2%: 4 800 euro
• Razem: 44 800 euro

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – dla nieruchomości z rynku wtórnego

Kupując używaną nieruchomość od prywatnego właściciela, nie płacisz VAT-u, ale podatek od przeniesienia własności ITP. Jego stawka wynosi od 8% do 11% w zależności od regionu i wartości nieruchomości.

Przykład: Willa w Javea za 650 000 euro z ITP 10%.

• ITP 10%: 65 000 euro

Pamiętaj: płacisz albo VAT + AJD, albo ITP – nigdy obu naraz.

Koszty notarialne i rejestracyjne

Niezależnie od rodzaju transakcji zapłacisz:

• Notariusz: około 0,2–0,5% wartości nieruchomości (zwykle 600–2 000 euro)
• Wpis do księgi wieczystej (Registro de la Propiedad): około 0,1–0,3% (400–1 200 euro)
• Koszty prawne (jeśli korzystasz z prawnika, co jest wysoce zalecane): 1–1,5% wartości

Razem dodatkowe koszty zamknięcia transakcji to kolejne 1,5–2,5% ponad sam podatek.

IBI – coroczny podatek od nieruchomości (odpowiednik polskiego podatku od nieruchomości)

Jako właściciel nieruchomości w Hiszpanii płacisz co roku podatek katastralny IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Jego wysokość ustala gmina na podstawie wartości katastralnej nieruchomości (valor catastral), która jest zwykle znacznie niższa od wartości rynkowej.

Stawka IBI wynosi od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej, w zależności od lokalizacji. Średnio:

• Apartament o wartości rynkowej 300 000 euro → IBI ok. 400–800 euro rocznie
• Willa o wartości rynkowej 900 000 euro → IBI ok. 1 200–2 500 euro rocznie

IBI płaci się raz w roku, zwykle we wrześniu lub październiku. Więcej szczegółów znajdziesz w naszym artykule o podatku katastralnym IBI.

Podatek dochodowy dla nierezydentów – jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii przez cały rok

Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii (czyli nie spędzasz tam powyżej 183 dni w roku), musisz składać roczną deklarację IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) i płacić podatek od fikcyjnego dochodu z nieruchomości – nawet jeśli jej nie wynajmujesz.

Fikcyjny dochód to 1,1% lub 2% wartości katastralnej nieruchomości rocznie (2%, jeśli wartość katastralna nie była aktualizowana od ponad 10 lat). Od tej kwoty płacisz podatek według stawki:

• 19% – jeśli jesteś obywatelem UE (w tym Polski)
• 24% – jeśli jesteś spoza UE

Przykład: Apartament o wartości katastralnej 150 000 euro.

• Fikcyjny dochód: 150 000 × 1,1% = 1 650 euro
• Podatek IRNR (19%): 1 650 × 0,19 = 313,50 euro rocznie

Jeśli wynajmujesz nieruchomość krótkoterminowo (np. przez Airbnb), płacisz od faktycznych przychodów z najmu – również 19% dla rezydentów UE. Możesz odliczyć koszty: opłaty wspólnotowe, IBI, naprawy, media, amortyzację.

Polsko-hiszpańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania

Polska i Hiszpania podpisały umowę, która chroni Cię przed płaceniem podwójnego podatku od tego samego dochodu. W praktyce:

• Dochód z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii opodatkowujesz tylko w Hiszpanii (kraj, w którym nieruchomość się znajduje). W Polsce nie płacisz od tego dochodu ponownie – ale musisz go zgłosić w zeznaniu PIT metodą wyłączenia z progresją.
• Zysk ze sprzedaży nieruchomości opodatkowujesz również w Hiszpanii. Tam stawka to 19% dla nierezydentów. W Polsce musisz ten dochód zgłosić, ale nie zapłacisz już podatku.
• Fikcyjny dochód z posiadania (IRNR) trzeba zgłosić w Polsce w zeznaniu, ale dzięki umowie nie płacisz tam podatku ponownie.

Ważne: umowa nie zwalnia Cię z obowiązku składania zeznań w obu krajach – ale zapobiega podwójnej płatności.

Podatek od majątku – czy dotyczy Polaków?

Hiszpania ma również podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio), ale dotyczy on tylko osób posiadających majątek powyżej określonego progu. W większości regionów próg to 700 000 euro, ale w Andaluzji i Madrycie podatek ten jest praktycznie zniesiony przez pełne odliczenie.

Dla większości polskich kupujących apartament lub willę w przedziale 200 000–1 000 000 euro podatek od majątku nie będzie miał zastosowania.

Podsumowanie – ile faktycznie zapłacisz?

Koszt	Ile?	Kiedy?
VAT (nowa nieruchomość)	10%	Przy zakupie
AJD (nowa nieruchomość)	1,2–1,5%	Przy zakupie
ITP (nieruchomość z rynku wtórnego)	8–11%	Przy zakupie
Notariusz + wpis do księgi	0,3–0,8%	Przy zakupie
Koszty prawne	1–1,5%	Przy zakupie
Razem przy zakupie	10–13%
IBI (podatek od nieruchomości)	400–2 500 euro/rok	Corocznie
IRNR (nierezydenci, fikcyjny dochód)	~200–500 euro/rok	Corocznie

Ważne: Przepisy podatkowe mogą się zmieniać, a stawki różnią się między regionami. Przed zakupem warto skonsultować się z lokalnym doradcą podatkowym lub prawnikiem specjalizującym się w transakcjach nieruchomości – pomoże to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

Zainteresowany luksusowymi nieruchomościami na Costa Blanca i Costa del Sol? Skontaktuj się z Elite World Estates – pomożemy Ci znaleźć idealną nieruchomość i przeprowadzimy Cię przez cały proces zakupu, w tym aspekty podatkowe.

Kupujesz z myślą o wynajmie? Podatki od dochodu z najmu, licencje turystyczne i sposób liczenia rentowności netto omawiamy w osobnym tekście: mieszkanie pod wynajem w Hiszpanii – poradnik dla inwestorów.