Podatki od nieruchomości w Hiszpanii — IBI, wynajem i podatek od sprzedaży
Co płacisz po zakupie nieruchomości w Hiszpanii: IBI, IRNR, podatek od wynajmu, podatek od zysku przy sprzedaży, zatrzymanie 3% i plusvalía municipal.
Elite World Estates
W skrócie: po zakupie mieszkania w Hiszpanii co roku płacisz:
- IBI, czyli lokalny podatek od nieruchomości (zwykle kilkaset euro rocznie),
- IRNR, jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii na stałe. Bez wynajmu to zwykle 100–300 € rocznie.
Jeśli wynajmujesz, płacisz 19% od zysku z najmu. Przy sprzedaży z zyskiem: 19% od zysku plus podatek gminny plusvalía.
Poniżej wyjaśniamy każdy z tych podatków po kolei, na przykładzie apartamentu w Torreviei. Podatki płacone przy samym zakupie (IVA, ITP, notariusz) opisaliśmy osobno w artykule Podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
Wszystkie podatki w jednej tabeli
| Podatek | Kiedy | Ile (dla Polaka, nierezydenta) |
|---|---|---|
| IBI | co roku | % wartości katastralnej, stawkę ustala gmina |
| IRNR – mieszkanie na własny użytek | co roku | 19% od 1,1% lub 2% wartości katastralnej |
| IRNR – wynajem | gdy wynajmujesz | 19% od dochodu po odliczeniu kosztów |
| Podatek od zysku ze sprzedaży | przy sprzedaży | 19% od zysku |
| Zaliczka 3% | przy sprzedaży | kupujący zatrzymuje 3% ceny na poczet Twojego podatku |
| Plusvalía municipal | przy sprzedaży | podatek gminny od wzrostu wartości gruntu |
IBI — coroczny podatek od nieruchomości
IBI to odpowiednik polskiego podatku od nieruchomości. Pobiera go gmina, raz w roku. Liczy się go od wartości katastralnej (valor catastral), która zwykle jest dużo niższa od ceny rynkowej, a nie od ceny zakupu.
Dlatego dwa podobne mieszkania mogą mieć zupełnie inny IBI. Kupując z rynku wtórnego, poproś sprzedającego o ostatni rachunek IBI, a od razu poznasz prawdziwą kwotę. Najwygodniej ustawić płatność z hiszpańskiego konta, wtedy nie przegapisz terminu, mieszkając w Polsce. Więcej o tym podatku piszemy w artykule IBI w Hiszpanii 2026.
IRNR — podatek, o którym mało kto wie
Jeśli mieszkasz w Polsce, a w Hiszpanii masz mieszkanie wakacyjne, jesteś tam nierezydentem. Hiszpania zakłada wtedy, że mieszkanie przynosi Ci „dochód przypisany”, nawet jeśli go nie wynajmujesz. Ten dochód to 1,1% wartości katastralnej (albo 2%, jeśli nie była aktualizowana w ostatnich 10 latach). Od tej kwoty płacisz 19%.
Rozliczasz go raz w roku na formularzu Modelo 210. Kwoty są niewielkie, ale łatwo o nich zapomnieć, a za spóźnienie naliczane są odsetki i kary.
Przykład: apartament w Torreviei za 250 000 €
Liczby są przykładowe. Prawdziwą wartość katastralną i stawkę IBI zobaczysz na rachunku IBI.
- Wartość katastralna: 90 000 €
- IBI przy stawce gminy 0,6%: 90 000 € × 0,6% = 540 € rocznie
- IRNR, mieszkanie bez wynajmu: 90 000 € × 1,1% = 990 €, a od tego 19% = 188 € rocznie
- Do tego opłaty wspólnoty (comunidad), np. 100 € miesięcznie = 1 200 € rocznie. To nie jest podatek, ale trzeba je uwzględnić w budżecie.
Razem ok. 1 900 € rocznie, czyli ok. 160 € miesięcznie, zanim doliczysz media i ubezpieczenie. Ceny mieszkań w tym mieście znajdziesz na stronie apartamenty i domy w Torreviei.
Podatek od wynajmu
Jeśli wynajmujesz mieszkanie, płacisz w Hiszpanii 19% od dochodu z najmu. Jako obywatel UE możesz odliczyć koszty związane z wynajmem: IBI, comunidad, ubezpieczenie, zarządcę, naprawy i amortyzację.
Przykład: przychód z najmu to 10 000 € rocznie, a koszty 3 000 €. Podatek wyniesie 7 000 € × 19% = 1 330 €. Rozlicza się go na formularzu Modelo 210. Za miesiące, w których mieszkanie stało puste, nadal płacisz IRNR od dochodu przypisanego, proporcjonalnie do liczby tych miesięcy.
Pamiętaj, że dochód z najmu w Hiszpanii co do zasady trzeba też wykazać w polskim zeznaniu PIT. Umowa między Polską a Hiszpanią chroni przed podwójnym opodatkowaniem, ale sposób rozliczenia warto ustalić z doradcą. Wynajem turystyczny wymaga ponadto licencji regionalnej. Więcej piszemy w artykule Mieszkanie pod wynajem w Hiszpanii.
Podatki przy sprzedaży
1. Podatek od zysku: 19%. Płacisz go od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu. Od zysku możesz odjąć koszty zakupu i sprzedaży (notariusz, podatki przy zakupie, udokumentowane remonty). Przykład: kupiłeś za 300 000 € razem z kosztami, sprzedajesz za 350 000 €. Zysk to 50 000 €, a podatek 9 500 €.
2. Zaliczka 3%. Gdy sprzedaje nierezydent, kupujący musi zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do hiszpańskiego urzędu skarbowego. Przy cenie 350 000 € to 10 500 €. To nie jest dodatkowy podatek, tylko zaliczka. W przykładzie należny podatek to 9 500 €, więc o nadpłacone 1 000 € możesz się ubiegać.
3. Plusvalía municipal. To podatek gminny od wzrostu wartości gruntu, odrębny od podatku od zysku. Od 2021 roku możesz wybrać korzystniejszą metodę jego wyliczenia, a przy sprzedaży ze stratą w ogóle go nie płacisz.
Najczęstsze pytania
Muszę płacić IRNR, jeśli nie wynajmuję mieszkania?
Tak. Jako nierezydent płacisz go od dochodu przypisanego, nawet gdy mieszkanie stoi puste albo korzystasz z niego tylko na wakacjach.
Czy muszę sam wypełniać hiszpańskie formularze?
Nie musisz. Większość właścicieli z Polski powierza to hiszpańskiemu biuru rachunkowemu (asesor fiscal), które za niewielką roczną opłatę pilnuje terminów. Chętnie polecimy sprawdzonego doradcę.
Czy przy drogich nieruchomościach są inne podatki?
Jeśli Twój majątek w Hiszpanii przekracza 700 000 €, może dojść podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio). Przy droższych willach sprawdź to z doradcą jeszcze przed zakupem.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową. Przepisy się zmieniają, a ostateczna kwota zależy od Twojej sytuacji. Chcesz poznać realne roczne koszty konkretnej nieruchomości? Napisz do nas, a policzymy je przed zakupem.
